熊熊

　　對大多數家庭來說，房子總歸是一件大事，不管是購買新房、二手房，也不管是親朋之間互換、贈與或受遺贈，當事人都應當在有關法律、文件生效或者事實發生後辦理過戶手續，以免帶來不必要的麻煩。
　　常見的二手房轉移登記類型您瞭解多少？
　　●二手房買賣：
　　由買賣雙方訂立房屋買賣合同，賣方將出賣的房屋交付與買受人，買受人按約定支付房款。這種類型是最常見，發生率最高的房屋轉移登記過戶類型，一般來講，房屋買賣雙方同為交易主體，其享受的民事權利和義務是對等的，遵循房屋二級市場的交易規則，互通相關信息，充分瞭解和交換售購條件，最終達成一致，並申請辦理房屋轉移登記過戶手續。
　　●二手房互換：
　　本來是指以貨幣以外的物品進行交換，房屋的交換應是局限於房屋和房屋的交換，拆遷安置時以交換房屋產權作為補償的也屬互換。以房屋所有權進行互換的轉移登記類型，近幾年來有上升態勢，但因房屋互換當事人的易居願望比較具體，尋找相應易居的換房信息匹配相對困難，往往需要依靠專業的房屋中介服務機構的幫助，才能達成互換的願望。同房屋買賣過戶相同，由房屋互換雙方當事人訂立房屋互換合同（協議），約定相關事項，並申請辦理房屋轉移過戶手續。
　　●二手房贈與：
　　是指贈與人把屬於其所有的房產無償的贈送給受贈人，受贈人願意接受的行為。一般來講，房屋贈與民事行為的確定，應當由公證機關予以公證。即房屋贈與合同或房屋贈與書、受贈書須進行公證，房屋贈與當事人（贈與人、受贈人）申請辦理房屋轉移登記過戶手續。按照國家財政部、國家稅務總局的相關規定，房屋所有權人將房屋產權無償贈與給直系親屬或對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人，對當事雙方不征收個人所得稅。
　　●繼承、受遺贈：
　　房產繼承是按照《繼承法》的規定，把被繼承人（業已死亡或宣告死亡並遺留遺產者）所遺的房產轉歸繼承人（按法律規定有權接受遺產的人）所有的行為。繼承同時又是一種法律制度。繼承有法定繼承和遺囑繼承兩種形式，法定繼承是依照法律的規定，由繼承人按繼承順序，繼承份額進行繼承；遺囑繼承是按照遺囑內容進行繼承。繼承開始後，如被繼承人立有遺囑，按照遺囑的內容進行繼承或遺贈，沒有遺囑的，按法定繼承辦理。
　　建設部和司法部在1991年8月31日聯合發出了《聯合通知》，其中條款規定：“遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡後，遺囑受益人須持公證機關出具的‘遺囑公證書’和‘遺囑繼承權公證書’或‘接受遺贈公證書’以及房屋所有權證書到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。”如處分房產的遺囑未經公證，“在遺囑生效後其法定繼承人或遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分割協議，經公證證明後到房地產管理機關辦理房屋所有權轉移登記手續。”
　　這樣的案例生活中並不少見
　　業務案例1：
　　曹某購買了商品住宅房屋一套，經與家人協商，將其所購的房屋贈給兒子曹甲，併在當地公證機關辦理了房屋贈與合同公證，公證事宜完成後，沒到房屋登記機構申請辦理房屋轉移登記手續。時隔多年，曹某以兒子曹甲不孝為由，到公證處做出了聲明撤銷贈與合同的公證，其兒子曹甲聞訊後，持房屋贈與合同、房屋所有權證書到房屋登記機構，申請辦理房屋所有權轉移登記手續，當得知房屋過戶手續須贈與人、受贈人共同申請時，向登記工作人員道出其父曹某現已對房屋贈與合同反悔的實情。
　　因贈與合同所涉及的房屋在申請辦理轉移登記手續之前產生民事糾紛，故房屋登記機構不能受理其受贈人單方提出的轉移登記申請，待民事糾紛解除後，贈與雙方按相關規定重新申請辦理房屋轉移登記手續。
　　案例提示：
　　房屋贈與合同的確定，是依照《合同法》由贈與人、受贈人的民事行為，其公證也是證明民事行為發生的事實，目前雖然做為房屋贈與轉移登記的前置手續，但其房屋轉移登記行為又為獨立的行政公示行為，規定由贈與雙方共同申請才能啟動轉移登記程序。因民事行為產生糾紛，客觀上造成無法同時申請，登記機構不能受理。
　　業務案例2：
　　李老伯早年喪妻，2010年他見子女已漸漸長大成年，自己身體又不好，就找了老伴楊某登記結婚，楊某系離異後再婚，並有兩個女兒隨其生活，次年李老伯購買了一套二手房，登記在自己的名下，為避免身後財產發生糾紛，就立下遺囑，將自己所購的二手房由再婚老伴楊某繼承。不久李老伯病故。
　　其老伴楊某在辦理完李老伯喪失後召開家庭會議，說明瞭李老伯生前財產中房屋所有權的處理辦法，並出示李老伯生前遺囑，但遇到了李老伯三子女的共同反對，理由是父親生前從未提及此事，現在出示的遺囑不足信服，要求平分房屋的收益。楊某的兩個女兒則維護母親的權利，表示同意繼父的遺囑，楊某無奈，即到房屋登記機構咨詢其轉移登記的法律規定。
　　得知李老伯生前的房產自己做為共有人享有一半的所有權份額，其另外一半份額雖然李老伯以遺囑繼承的方式留給了自己，但遺囑繼承內容沒有經過公證，故無法向公證機關申請辦理遺囑繼承權公證，也無法向房屋登記機構申請辦理房屋所有權繼承轉移登記手續，只有依照法定繼承程序辦理相關繼承權公證，在家庭成員同意後，經公證機關調查瞭解辦理了繼承公證後，按房屋所有權轉移登記的相關規定申請辦理了房屋所有權共有權證，並按法律規定約定了共有份額。
　　案例提示：
　　《繼承法》規定，財產繼承分遺囑繼承和法定繼承兩種方式，遺囑繼承應當公證，繼承事實發生後，繼承人（受益人）應當持經公證的繼承遺囑及房屋所有權證書先行到公證機關申請遺囑繼承權公證，然後申請辦理房屋所有權轉移登記手續。因繼承權發生糾紛的向人民法院申請裁定。
　　●與購房者在一起
　　市房管局踐行群眾路線購房政策宣傳系列專題報道（二）　　（原標題：買賣互換贈與受遺贈房屋均應辦理過戶手續）